Bruttogrundfläche versus Wohnfläche

Zwischen der Bruttogrundfläche und der Wohnfläche bestehen erhebliche Unterschiede, auf die ich in meinem heutigen Artikel nur kurz und umreißend eingehen möchte.

Grundsätzlich gilt: Überlassen Sie die Berechnung einem Fachmann.
Auch wenn manch einer denken mag: die Wohnflächenberechnung bietet doch eine genaue Anleitung zur Bemessung – das bekomme ich selbst hin – raten wir grundsätzlich davon ab.

Die Bruttogrundfläche (= BGF)
Die Bruttogrundfläche ist die Summe aller nutzbaren Grundflächen, welche sich aus den Grundrissebenen eines Bauwerks ergeben. Sie ist – im wahrsten Sinne des Wortes - das Maß aller Dinge bei der Wertermittlung nach der Sachwertrichtlinie.

Zur Bruttogrundfläche gehören ebenfalls sowohl das Kellergeschoss als auch ausgebaute oder nicht ausgebaute Dachböden ab einer lichten Höhe von mindestens 1,25 m bis zum First, sofern nutzbar und begehbar über eine Treppe. Die ausziehbaren Dachleitern sind hier nicht gemeint.

"Wie erfolgt die Berechnung?"
Die Bemessung des Hauses mit samt seinem Kleidchen (der Gebäudehülle) wird anhand der Außenmaße vorgenommen: Länge x Breite, und zwar ab Höhe des Bodenbelages bis zur Höhe des Deckenbelages. Vor - und Rücksprünge an den Außenflächen bleiben unberücksichtigt, bzw. werden nur bis zu ihrer senkrechten Projektion berücksichtigt.

Dazu drei Beispiele:

1. Ist Ihr Balkon oder Ihre Loggia in der senkrechten Projektion der Häuserfläche und vom Balkon über Ihnen überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen, da nach vorne hin offen, zählt diese Fläche voll zur Bruttogrundfläche.
2. Gleiches gilt für Gebäudeteile, die überdeckt und in voller Höhe umschlossen sind.
3. Anders sieht es aus, wenn beispielsweise Ihr Balkon nur teilweise überdacht / überdeckt ist und Sie die warmen Sonnenstrahlen von oben in vollen Zügen genießen können. Sprich Ihr Balkon weicht über die Senkrechte des Hauses hinaus. Hier wird nur der Teil des Balkons bis zur senkrechten Projektion gemessen und hinzugerechnet. Der Vorsprung des Balkons wird bei der Berechnung der Bruttogrundfläche nicht berücksichtigt.

"Was gehört nicht zur Bruttogrundfläche?"
Nicht berücksichtigt werden:

• Kriechkeller
• Kellerschacht
• Zwischenräume
• Außentreppen
• Spitzböden
• Hohlräume
• nicht nutzbare Dachböden < 1,25 m vom First gerechnet.

„Welcher Flächenwert ist wichtig für den Verkauf?“
Beide. Der Käufer möchte in erster Linie wissen, wieviel Wohnfläche er kauft. Ergo ist für den Verkauf und Ihr Exposé die Wohnfläche anzugeben.
Für den Kauf des Hauses (gilt nicht für Eigentumswohnungen) benötigt der Käufer die Bruttogrundfläche lediglich für die finanzierende Bank, die für Ihre Berechnungen die Bruttogrundfläche heranzieht.

Die Wohnflächenberechnung
Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten.

1. Zum einen die Wohnflächenberechnung nach der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).
2. Zum anderen die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenvermittlungsverordnung (WoFlV).

Ich beziehe mich in meinem Artikel auf die WoFIV, da sich die Gerichte im Streitfall bei der Wohnflächenberechnung auf diese berufen. Nach der Wohnflächenvermittlungsverordnung werden alle Flächen nutzbarer Wohnräume innerhalb der Wohnung berücksichtigt. Das sind im Folgendem:

• Wohnzimmer
• Esszimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Küche
• Speisekammer
• Abstellraum
• Bäder
• Gäste-WC
• Flure
• Dielen.

"Wie erfolgt die Bemessung?"
Die Bemessung erfolgt von Wand zu Wand – Fußleiste und Fensterbekleidung fließen in die Berechnung ein. Bei großen Räumen können die vielen Fußleisten beispielsweise schon mal ein paar Quadratmeter bei der Berechnung der gesamten Wohnfläche ausmachen.
Auch die Bodenflächen von Badewannen und Duschen werden voll berücksichtigt.

Nicht berücksichtigt werden Stützsäulen- oder pfeiler, wie man Sie unter anderem in Wohnräumen des Grand Towers oder anderen Gebäuden der Frankfurter Skyline vorfindet. Ebenso wenig die Grundflächen von Schornsteinen.

"Klasse – ich habe einen großen Wintergarten – den rechne ich voll in die Wohnfläche ein!“
Das können Sie auf jeden Fall zu 100 % tun – sofern Ihr Wintergarten beheizt ist. Nicht beheizte Wintergärten dürfen der Wohnfläche lediglich zu 50 % angerechnet werden. Gleiches gilt für Schwimmbäder im Haus.

„Und wie sieht es bei meinem Balkon aus?“
Balkone, Terrassen und auch eine Loggia werden zu 25 – 50 % angerechnet.
Hälftig darf berechnet werden, wenn der Balkon oder die Terrasse besonders hochwertig sind und die Wohnqualität entsprechend erhöht.

„Ich habe eine Dachgeschosswohnung und somit viele Schrägen. Wie kann ich hier berechnen?“
In der Tat gibt es hier Vorgaben die lichte Höhe betreffend, welche in § 4 der Wohnflächenberechnung beschrieben stehen (Stand: 02.07.2021).
Demnach werden Raumteile, die mindestens 2 Meter hoch sind zu 100 % angerechnet.
Zwischen 1 und 2 m Raumhöhe werden 50 % angerechnet.
Unter 1 m Raumhöhe wird die Fläche nicht berechnet. Auch wenn man hier beispielsweise noch ein Lowboard stellen könnte.
Freuen Sie sich als Mieter oder Käufer drüber!

"Ich kann doch aufrunden, oder?“
Davon raten wir grundsätzlich ab. Riskieren Sie keinen Ärger. Das wird unter Umständen nur noch teurer.
Ihr Mieter wäre bei Feststellung einer Abweichung von 10 % der Wohnfläche berechtigt, Ihnen die Miete anteilig zu kürzen. Weicht die Wohnfläche um mehr als 10 % ab, kann er den Mietvertrag sogar außerordentlich fristlos kündigen, sprich ohne eine Kündigungsfrist einhalten zu müssen.

Sollte Ihr Käufer nach Kaufvertragsunterzeichnung eine nach unten abweichende Quadratmeterzahl feststellen, kann er den gezahlten Kaufbetrag entsprechend kürzen.

Rechtliche Hinweise
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir als Immobilienmakler keine rechtliche und steuerliche Beratung durchführen dürfen. Entsprechend übernehmen wir für den Inhalt keine Haftung. Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen am 02.07.2021 verfasst. Bei weiteren Fragen konsultieren Sie bitte einen Fachanwalt.