Jede Immobilie ist individuell. Entsprechend bedarf es einer Vielzahl individueller Faktoren, um den derzeit marktgerechten Preis Ihrer Immobilie professionell zu ermitteln.
Das Vergleichswertverfahren wird zur stichtagsgenauen Wertermittlung bei bebauten sowie unbebauten Grundstücken angewandt. So heißt es in der Fachsprache. Gemeint sind entweder Grundstücke oder aber Grundstücke mit Gebäuden darauf. Der Einfachheit halber wird meistens von der „Immobilienbewertung“ gesprochen.
Jede Immobilie ist individuell. Entsprechend bedarf es einer Vielzahl individueller Faktoren, um den derzeit marktgerechten Preis Ihrer Immobilie professionell zu ermitteln.
Angebot und Nachfrage beeinflussen die aktuellen Marktpreise immens. Eine realistische Marktwertermittlung in Form einer professionellen Immobilienbewertung ist das A und O für einen zügigen und lukrativen Immobilienverkauf ohne Wertverlust.
Drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung
Wie ich bereits im Artikel „Der richtige Verkaufspreis“ erwähnte, gibt es nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei Verfahrensarten zur Ermittlung des stichtagsgenauen Verkehrswertes einer Immobilie:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren.
Die ImmoWertV ist die gesetzliche Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes für Grundstücke und Immobilien. Passend zum anzuwendenden Verfahren ist die entsprechende Richtline anzuwenden.
Heute möchte ich Ihnen das Vergleichswertverfahren erläutern, deren Richtlinie die Vergleichswertrichtlinie ist. Ihre Anwendung soll die Ermittlung nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen.
Um den derzeitigen Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu ermitteln, gilt das Vergleichswertverfahren als eine der präzisesten Methoden. Anders als beim Ertragswert- und Sachwertverfahren bildet es das tatsächliche Marktgeschehen ab, was genau deshalb die Verlässlichkeit dieser Methode spricht.
Welche Daten werden zur Ermittlung herangezogen?
Für die Ermittlung werden tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Immobilien herangezogen. Voraussetzung ist, dass genügend vergleichbare Kaufpreise vorliegen. Das ist in Großstädten, wie z.B. bei uns in Frankfurt, aufgrund großer Wohnanlagen z.B. eher der Fall als in ländlicheren Regionen. Dazu werden die wertbeeinflussenden Merkmale der zu vergleichenden Immobilien oder Grundstücke aus den Kaufverträgen vom Gutachterausschuss ausgewertet und die Vergleichspreise bei Abweichungen in den wertbeeinflussenden Faktoren gegebenenfalls entsprechend angepasst.
Direktes Vergleichswertverfahren
Um eine Immobilie direkt vergleichen zu können, wird das zu bewertende Objekt mit einem oder mehreren Objekten verglichen, welche/s kürzlich in der Nachbarschaft verkauft wurde/n und nahezu ähnliche Merkmale aufweist. Wichtig hierbei ist, dass der Verkauf des Vergleichsobjekts bzw. der Vergleichsobjekte im zeitlich nahen Abstand liegt, sodass davon ausgegangen werden kann, dass sich der Markt zwischen den beiden Verkäufen nicht verändert hat.
Berechnungsbeispiel bei einem vergleichbaren Objekt:(Verkaufspreis der Vergleichsimmobilie/ Fläche der Vergleichsimmobilie) x Fläche der zu bewertenden Immobilie
= Verkehrswert
Liegen z.B. 2 Vergleichsobjekte vor, wird wie folgt gerechnet:(Verkaufspreis der Vergleichsimmobilie a/ Fläche der Vergleichsimmobilie a) + (Verkaufspreis der Vergleichsimmobilie 2/ Fläche der Vergleichsimmobilie 2) / (Anzahl der Vergleichsimmobilien x Fläche der zu bewertenden Immobilie) = Verkehrswert
Weist das zu bewertende Objekt zudem objektspezifische Merkmale auf, wie z.B. goldene Wasserhähne (kein Witz – die sind mir in Lindau tatsächlich einmal begegnet), werden entsprechend Zuschläge oder Abschläge, beispielsweise bei für anfallende Reparaturen, berechnet.
Je mehr Vergleichspreise vorliegen, desto aussagekräftiger ist das Ergebnis im Vergleichswertverfahren.
Indirektes Vergleichswertverfahren
Liegen nicht genügend Vergleichspreise vor, wird das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet. Hierfür werden u.a. Datensätze aus örtlichen Verkäufen der letzten drei Jahre herangezogen und nach den einzelnen vergleichbaren Faktoren ausgewertet. Weichen einige Vergleichsmerkmale wertbeeinflussender Faktoren voneinander ab, die sich von denen der zu vergleichenden Immobilien unterscheiden, wird der Preis anhand Anpassungsfaktoren, auch Umrechnungskoeffizienten genannt, entsprechend angepasst. Anschließend werden zusätzlich marktgerechte Ab- oder Zuschläge vorgenommen.
Tatsächliche Kaufpreise sowie Bodenrichtwerte und weitere nötige Faktoren zur Berechnung, können beim örtlichen Gutachterausschuss erfragt werden oder aber den Tabellen im Immobilienmarktbericht entnommen werden. Darüber berichtete ich bereits am vergangenen Freitag ausführlich.
„Was mache ich, wenn ich auf dem Land lebe und es weit und breit keine Vergleichsimmobilien gibt?“
Kein Problem – auch daran wurde bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens gedacht. In dem Fall können geeignete aktuelle Vergleichspreise und Daten aus anderen vergleichbaren Gebieten verwendet werden, sofern diese den maßgeblichen Grundstücksmarkt abbilden.
Für welche Art von Immobilien wird es angewendet und was wird verglichen?
Das Vergleichswertverfahren wird neben unbebauten Grundstücken vor allem für selbstgenutzte Wohn-Immobilien angewendet, wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder auch Reihenhäuser.
Welches sind die wertbeeinflussenden Vergleichsfaktoren?
Um die entsprechenden Kaufpreise und Vergleichsfaktoren heranziehen zu können, müssen ausreichend ähnliche Merkmale des zu bewertenden Objekts und der zu vergleichenden Immobilien vorliegen. Im Folgenden eine Auflistung einiger wertbeeinflussender Faktoren:
Beim Grundstück:
- Grundstücksart (Eckgrundstück, Grundstückstiefe, Grundstücksbreite, Zuschnitt…)
- Bebaubarkeit
- Nutzungsart
- Größe
- Lage und Ausrichtung
- Bodenbeschaffenheit
- Erschließungszustand
Beim Gebäude:
- Art und Bauweise der Immobilie
- Größe und Aufteilung (Grundriss/ Raumaufteilung)
- Energetische Eigenschaften
- Geschoss
- Ausstattung und Qualität der Ausstattung
- Baujahr und Restnutzungsdauer
- Zustand
- Lage
Nicht zu vergessen eventuell eingetragene Lasten oder Beschränkungen im Grundbuch.
Objektspezifische Merkmale
Objektspezifische Merkmale sind beispielsweise besondere Einbauten, Dienstbarkeiten, Bauschäden oder Baumängel, eine überdurchschnittliche Erhaltung des Grundstücks oder aber eine eingeschränkte Verwendungsmöglichkeit aufgrund einer Überalterung. Auch ungewöhnliche Erträge in beide Richtungen aus Vermietung oder Verpachtung gehören dazu. Genauso wie Bodenverunreinigungen durch z.B. ausgelaufenes Öl oder alte Tanks im Boden.
Angebot und Nachfrage bestimmen den Markt
Die Nachfrage reißt trotz Pandemie derzeit „noch“ nicht ab. Entsprechend kommt es letztendlich natürlich auch darauf an, welchen Preis Ihr Käufer zahlt.
Die professionelle Wertermittlung bewahrt Sie davor „Leergeld“ zu zahlen. Der Angebotspreis hilft Ihnen, um Ihre Wohnung oder Ihr Haus weder unter Wert noch zu einem „Mondpreis“ anzubieten.
Auch Käufer beobachten den Markt. Gerne wird aktuell über Wert bezahlt, der sich oftmals aus einer Konkurrenz mehrerer Kaufinteressenten ergibt. Doch raten wir dringend davon ab, Ihre Immobilie bei Verkaufsstart weit über ihrem tatsächlichen Wert anzubieten. Freiwillig zahlen die wenigsten überhöhte Preise. Sie fördern durch einen zu hohen Preiseinstieg lediglich die Verlängerung der Vermarktungszeit. Was passiert dadurch automatisch? Ihre Immobilie wird „unattraktiv“. Preisreduzierungen und Verluste sind die Folge. Daher unsere Empfehlung: bleiben Sie dem ermittelten Marktpreis bei Verkaufsstart nahezu treu.
Wann kommt das Vergleichswertverfahren zu tragen?
Neben Immobilientransaktionen kommt das Vergleichswertverfahren auch bei Vermögensauseinandersetzungen zu tragen.
Zu guter Letzt:
Als Ihr Immobilienmakler nutzen wir eine Software, mittels der wir Zugriff auf eine Datenbank haben, die regelmäßig von den Gutachterausschüssen bespielt und entsprechend aktuell gehalten wird. Somit haben wir Zugriff auf sämtliche Kaufpreise und Berechnungsfaktoren, die für eine realistische Verkehrswertermittlung nötig sind. Fragen Sie gerne unsere Immobilienbewertung an.
Benötigen Sie ein gerichtsfestes Gutachten, wird Ihnen dies unser Sachverständiger zuverlässig erstellen.
Rufen Sie uns an unter: 069 - 46 99 28 47.
Rechtliche Hinweise
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir als Immobilienmakler keine rechtliche und steuerliche Beratung durchführen dürfen. Entsprechend übernehmen wir für den Inhalt keine Haftung. Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen am 23.04.2021 verfasst. Bei weiteren Fragen konsultieren Sie bitte einen Fachanwalt.