Der Gutachterausschuss

Wer ist das und was er mit der Immobilienbewertung zu tun?

Bevor ich Ihnen in den nächsten Ausgaben Schritt für Schritt näherbringe, warum eine professionelle Immobilienbewertung so immens wichtig ist und was es für die Ermittlung des realistischen Kaufpreises alles zu beachten gibt, halte ich es für sinnvoll, Ihnen erst einmal zu erläutern, was der Gutachterausschuss damit zu tun hat.

Die Preisstopp-Verordnung vom November 1936 ging - der freie Grundstücksmarkt kam
Die Gutachterausschüsse wurden 1960 mit Einführung des Bundesbaugesetz ins Leben gerufen, mit dem Ziel für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Die neuen Bundesländer schlossen sich ab 1989 sukzessive an.
Ihr Gremium besteht aus unabhängigen und selbständigen Gutachtern, die zumeist zertifiziert, öffentlich bestellt und vereidigt sind. Sie arbeiten ehrenamtlich und kommen aus Bereichen wie Architektur und Bauwirtschaft, Immobilienwirtschaft, sowie Vermessungs- und Planungswesen, aus dem Bankwesen und der Land- und Forstwirtschaft. Die Mitglieder werden für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Dann sorgen neue Mitglieder für frischen Wind.

"Schön und gut. Aber was hat das nun alles mit der Immobilienbewertung zu tun"?
Die Gutachterausschüsse erstellen zum Zwecke der Markttransparenz jährlich Immobilienmarktberichte. Grundlage dafür sind Kaufpreissammlungen. Diese werten sie aus und ermitteln Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Notare sind gemäß §195 Baugesetzbuch verpflichtet, eine Abschrift der abgeschlossenen Grundstücks- und Immobilienkaufverträge sowie Verträge zur Erbbaurechtsbegründung an den Gutachterausschuss ihres Zuständigkeitsbereichs zu senden. Sprich: die Gutachterausschüsse verfügen über alle "tatsächlich gezahlten" Kaufpreise.
Das macht die Immobilienpreise in Deutschland auf jeden Fall schon mal viel transparenter, als sich Angebotspreisen aus verschiedenen Immobilienportalen zu bedienen, die Laien Pi mal Daumen geschätzt haben, oder die den Verkaufspreis ihres Hauses beispielsweise mit dem gerade verkauften Haus des Nachbarn verglichen und entsprechend bestimmt haben.
Lassen Sie sich gesagt sein: jede Immobilie ist individuell. Das Grundstück des Nachbarn mag genauso groß und genauso alt sein wie das Ihre. Doch vielleicht ist es ein Eckgrundstück? Vielleicht ist es mit irgendwelchen, Ihnen unbekannten, Grunddienstbarkeiten belastet? Die Ausstattung ist eine völlig andere. Oder, oder, oder... .
Natürlich kann man bestimmte Immobilien miteinander vergleichen und zur Preisbestimmung heranziehen. Doch dazu komme ich ausführlicher, wenn ich Ihnen in einem weiteren Beitrag das Vergleichswertverfahren erläutere.

Was passiert mit den Daten und Werten aus der Kaufpreissammlung?
Zunächst sei an dieser Stelle erwähnt, dass die sachkundige Analyse und Auswertung der Daten aus den Kaufverträgen selbstverständlich unter Wahrung des Datenschutzes stattfindet.
Die ausgewerteten Daten werden durch weitere Informationen wie z.B. Bauleitpläne, Bauakten, Angaben aus dem Liegenschaftskataster oder Angaben über Kosten und Erträge der Grundstücksbewirtschaftung ergänzt. Die Daten darin sind Grundlage für die Erstellung von Verkehrswertgutachten.

Kann ich die Daten auch als Privatverkäufer einsehen?
Grundsätzlich kann jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, anonymisierte Auskünfte aus der Kaufpreissammlung beantragen. Öffentlich bestellte und vereidigte bzw. zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung und Behörden, sowie öffentliche Stellen erhalten nach Prüfung detailliertere Auskünfte.
Da die Kaufpreissammlungen i.d.R. digital geführt werden, besteht die Möglichkeit, die Daten über verschiedene Online-Portale der Bundesländer - meist gegen Gebühr - abzufragen. Für Frankfurt am Main sind beispielsweise die Bodenrichtwerte über die Seiten GeoInfo Frankfurt oder aber BORIS Hessen kostenfrei und flurstücksgenau abrufbar.
Natürlich können Sie sich auch bei Ihrem örtlichen Gutachterausschuss informieren oder aber den aktuellen Immobilienmarktbericht gegen Gebühr anfordern. Die Preise dafür sind von Gutachterausschuss zu Gutachterausschuss unterschiedlich. Beim Gutachterausschuss Frankfurt kostet er derzeit (Stand: 04.2021) 50 €. Der Immobilienmarktbericht 2021 mit den Daten des Jahres 2020 wird in den nächsten Wochen, voraussichtlich Anfang Mai, veröffentlicht. In Wiesbaden kostet der Grundstücksmarktbericht aktuell (Stand: 04.2021) 30 €.

Was ist ein Verkehrswertgutachten?
In §194 BauGB wird der Verkehrswert wie folgt definiert:
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Der "gewöhnliche Geschäftsverkehr" meint hier einen freien Markt, auf dem die Vertragsparteien nicht unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen (z.B. kein Notverkauf, keine Zwangsversteigerung).
„… nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften“ meint die, die am Stichtag geherrscht haben. Vereinfacht gesagt ist die Verkehrswertermittlung eine stichtagsgenaue Preisermittlung.
Mit „ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse“ ist z.B. eine Schenkung oder aber ein günstigerer Verkauf an die Kinder gemeint.
Die Ausfertigung der Verkehrswertgutachten geschieht unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften aus dem Baugesetzbuch und der ImmoWertV (= Immobilienwertermittlungsverordnung). Das Verkehrswertgutachten zu Ihrer Immobilie wird vom Sachverständigen (z.B.) schriftlich und zusätzlich mit Fotos dokumentiert. Neben dem Stichtagswert und Fotos erhält das Gutachten u.a. auch eine Übersicht über sichtbare Schäden und Mängel, meist samt einer Kostenschätzung zur Behebung.

Wann benötige ich ein Verkehrswertgutachten

• Zum Beispiel, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. So benötigen Sie auch ein Verkehrswertgutachten für die Finanzierung der Immobilie.
• Für den Verkauf Ihrer Immobilie, um den aktuell marktgerechten Verkaufspreis zu bestimmen.
• Eine Scheidung ist nie schön. Dennoch soll es gütliche Einigungen ohne Rosenkrieg geben. Ist den Parteien dafür der aktuelle Wert der Immobilie bekannt, lässt sich das - hoffentlich - schnell und fair auseinanderdividieren und eine Lösung finden.
• Auch bei einer erzwungenen Vermögensaufteilung ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zwingend.
• Ohne ermittelten Verkehrswert kann eine notleidende Immobilie nicht zwangsversteigert bzw. nicht teilversteigert werden. Sie ist entsprechend abhängig von einem professionellen Verkehrswertgutachten.
• Der Klimawandel macht sich immer mehr bemerkbar. Wie schnell kann es da durch Unwetter zum Versicherungsfall kommen. Um im Schadensfall - auch finanziell - glimpflich davonzukommen, spielt der aktuelle Wert Ihrer Immobilie eine entscheidende Rolle, was Ihren Versicherungswert betrifft.
• Manch einer muss sich vorm Einstieg ins Rentenalter zwecks Rentenplanung Gedanken um den Wert seiner Immobilie machen. Das ist heute mehr denn je Thema - leider. Ein professionelles Verkehrswertgutachten bringt hier Klarheit.
• Und dann ist da noch der Fiskus. Auch er möchte "etwas" vom Kuchen abhaben. Wer hätte es gedacht. Zum Beispiel, wenn es um Erbschafts- und Schenkungsangelegenheiten geht. Hier ist eine Verkehrswertermittlung zwingend erforderlich. Ebenso für die Ermittlung er Grundsteuer und Grunderwerbssteuer.
• Erbstreitigkeinen sind eine unschöne Sache und in meinen Augen pietätslos, gilt es doch den Letzten Willen des Verstorbenen zu achten. Auch hier ist ein Verkehrswertgutachten unerlässlich.

Hier noch einmal die Aufgaben des Gutachterauschusses zusammemngefasst

• Erstellung von Verkehrswertgutachten bebauter und unbebauter Grundstücke sowie für Eigentumswohnungen und Rechten an Grundstücken
• Erstellung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte
• Führung und Auswertung der örtlichen Kaufpreissammlung
• Ermittlung von Bodenrichtwerten auf Basis der Kaufpreissammlung (alle 2 Jahre)
• Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Liegenschaftszins, Bodenpreisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Sachwertfaktoren, Vergleichswertfaktoren...)
• Jährliche Veröffentlichung des Immobilienmarktberichtes zur Sicherstellung der Markttransparenz und Übersicht der Preisentwicklung.
• Auskunftserteilung

Was hat nun der Gutachterausschuss mit der Immobilienbewertung zu tun?
Wie wir nun gesehen haben, eine ganze Menge. Dank der heutigen Markttransparenz durch die gute Arbeit der Gutachterausschüsse, ist die Erstellung eines professionellen Verkehrswertgutachten zur Bestimmung des stichtagsgenauen Wertes einer Immobilie eine Leichtigkeit.

Zu guter Letzt
Wir raten Ihnen bei Ihrer Entscheidung zum Verkauf Ihrer Immobilie daher dringend zu einer professionellen Preisfindung. Schützen Sie sich vor Vermögensverlusten. Verbrennen Sie den Wert Ihrer Immobilie nicht durch zu hohe Preisforderungen, die keiner zahlt und entsprechend Preisreduzierungen mit sich bringt.
Verschenken Sie Ihr Geld nicht durch "Dumpingpreise", aus Unwissenheit, wie wertvoll Ihre Immobilie tatsächlich ist. Seien Sie sich das wert.

Rechtliche Hinweise
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir als Immobilienmakler keine rechtliche und steuerliche Beratung durchführen dürfen. Entsprechend übernehmen wir für den Inhalt keine Haftung. Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen am 16.04.2021 verfasst. Bei weiteren Fragen konsultieren Sie bitte einen Fachanwalt.