"Ich starte mit einem hohen Verkaufspreis - runtergehen kann ich immer noch!"
Ist das Ihr Gedanke bei der Festsetzung des Angebotspreises für Ihre Immobilie? Ja?
Dann sage ich Ihnen jetzt: Ich kann Ihren Gedankengang absolut nachvollziehen! So denken Viele. Und gleichzeitig gibt es weitere Strategien für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ohne Preisverlust.
Heute möchte ich Ihnen eine weitere Strategiemöglichkeit zur Preisfindung für Ihre Immobilie vorstellen. Sofern Sie denn mögen.
Sie haben sich zum eigenständigen Verkauf entschieden - los geht´s!
Zunächst bestimmen Sie sicher erst einmal den gewünschten Preis für Ihr Haus, das Sie jahrelang bewohnten und belebten, schön herrichteten, und an dem Sie emotional hängen.
Dazu vergleichen Sie vielleicht aktuelle Anzeigen, um den Wunschpreis Ihres Hauses zu bestimmen oder fragen in der Nachbarschaft, welchen Preis Andere erzielt haben.
Nun starten Sie ggf. mit einem hohen Verkaufspreis, da Sie sich denken: "Runtergehen kann ich immer noch.", oder?
Das ist eine Möglichkeit - wenn Sie viel Zeit haben und Ihnen das Geld nicht sooo wichtig ist.
Fakt ist: der Markt macht die Preise - nicht Sie und auch nicht wir als Immobilienmakler. Es geht in der Preispolitik immer um Angebot und Nachfrage.
Eine ehemalige Freundin von mir aus Wiesbaden war ganz erbost, als ich ihr den Zusammenhang erklären wollte und Sie mir entgegnete: "Ich will den Preis, den ich will! Dann bist Du die falsche Maklerin für mich!". Das ist korrekt - das bin ich an der Stelle in der Tat. Ich kann das Rad nicht neu erfinden.
Auch ich würde bei einem höheren Verkaufspreis mehr verdienen. Damit würde ich jedoch weder Sie noch mich glücklich machen. Das Vertrauen wäre dahin.
Fakt ist: bei "Mondpreisen" wird spätestens die finanzierende Bank dem möglichen Verkauf einen Strich durch die Rechnung machen. Banken prüfen den realistischen Wert der Immobilie auf Herz und Nieren und finanzieren keine "Wucherpreise".
Zusätzlich würde der bereits von Ihnen vereinbarte Notartermin nicht zustande und Sie gleichzeitig teuer zu stehen kommen. Sie haben ihn vereinbart - Sie zahlen den Ausfall. Das wäre ärgerlich, oder?
Angebotspreise versus tatsächliche Verkaufspreise
Der Vergleich verschiedener Immobilienpreise ist absolut richtig. Doch handelt es sich bei den Preisen in den jeweiligen Immobilienportalen um Angebotspreise - nicht um tatsächliche Verkaufspreise. Diese erhalten Sie bei den Gutachterausschüssen, die jeweils eine Abschrift der beurkundeten Kaufverträge erhalten. Sprich Gutachterausschüsse verfügen über die Kaufpreissammlungen fast aller abgeschlossenen Verkäufe in der jeweiligen Region.
Viele Immobilienmakler arbeiten mit einer Software zur Immobilienbewertung, in deren Datenbank die Kaufpreissammlungen regelmäßig eingespielt und entsprechend aktuell gehalten werden, um den realistischen Wert einer Immobilie zu ermitteln. Das alleine reicht natürlich nicht aus.
Für eine professionelle Immobilienbewertung ist die persönliche Immobilienbegutachtung unumgänglich. Es zählen so viele weitere Werte zur professionellen Preisbestimmung!
Das Alter und der aktuelle Zustand Ihrer Immobilie, Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten der vergangenen Jahre, Art, Ausstattung, Größe und Beschaffenheit, sowie Lage und Anbindung, der genaue Liegenschaftszins für Ihre Immobilie .... es sind viele Parameter, die ausschlaggebend für die Bestimmung des Verkaufspreises sind.
Beauftragen Sie einen Sachverständigen, um eventuelle Mängel an Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung festzustellen. Unsere dringende Empfehlung beim Privatverkauf! Das spart unter Umständen viel Ärger und Stress.
Auch wenn es im notariellen Kaufvertrag heißt "gekauft wie gesehen", sind Sie verpflichtet, dem Käufer Ihnen bekannte Mängel anzuzeigen, sofern Sie nachträgliche Kaufpreisminderungen, Schadenersatzansprüche oder gar die Rückabwicklung des Kaufvertrages vermeiden möchten.
Fazit:
Ein zu hoher Wunschpreis für Ihre Immobilie - pi mal Daumen bestimmt, anhand von "Angebotspreisen" oder Nachbarschaftstipps - kostet Sie unter Umständen viel bares Geld.
Ebenso das zu geringe Auseinandersetzen mit Ihrer Immobilie vor Verkaufsstart oder das Verschweigen von bekannten Mängeln oder Umständen.
Was ist die Konsequenz eines zu hohen Angebotspreises?
Der Immobilienpreis wird „verbrannt“, und der erzielte Verkaufserlös Ihrer Immobilie liegt im schlimmsten Fall bei bis zu 15 % oder mehr unter ihrem tatsächlichen Wert. Bei einem zu hohen Angebotspreis kann die Vermarktung Ihrer Immobilie bis zu einem Jahr und darüber hinaus dauern, was Untersuchungen bestätigen.
Die Negativspirale eines zu hohen Angebotspreises Ein zu hoher Angebotspreis schreckt Interessenten ab => das führt zu einer langen Vermarktungsdauer => Sie verringern sukzessive den Preis Ihrer Immobilie, in der Hoffnung zu verkaufen => so entsteht Ihnen ein erheblicher Preisverlust = der Preis Ihrer Immobilie ist "verbrannt".
Interessenten beobachten den Markt und auch Ihre Immobilie. Sie verfolgen die stetige Preisreduzierung und fragen sich: Was ist an der Immobilie faul? Das wiederum steigert ihr Desinteresse für Ihre Immobilie. Nicht selten kommt es vor, dass Immobilienverkäufer mit einem zu hohen Startpreis am Ende auf ihrer Immobilie sitzen bleiben oder Sie nach langer Vermarktungszeit einen herben Preisverlust "in Kauf" nehmen müssen.
Die Vermarktungszeit einer Immobilie sollte nicht länger als 6 Monate betragen. Sollte das doch der Fall sein, überdenken Sie Ihre Vermarktungsstrategie.
Befassen Sie sich ausführlichst mit der Preisfindung für Ihre Immobilie.
Lassen Sie den derzeit marktgerechten Preis für Ihre Immobilie besser professionell ermitteln.
Vereinbaren Sie einen Termin mit einem Sachverständigen - seien Sie sich den Preis wert.
Oder: Lassen Sie einen Profi ran, der Ihnen alles aus einer Hand bietet und für Sie in Vorleistung tritt. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.
Zu guter Letzt ein Hinweis:
Sollten Sie sich für einen Immobilienmakler entscheiden, seien Sie auf der Hut.
Viele Immobilienmakler locken mit einem hohen Verkaufspreis, wohlwissend, dass Sie diesen nicht erzielen werden. Und verbrennen somit wissentlich den Preis Ihrer Immobilie.
Warum? Lediglich um den Auftrag zu bekommen. Dabei geht es weniger um SIE.
Nehmen Sie die Immobilienmakler ruhig genau unter die Lupe.
Entscheiden Sie sich für einen Makler, der Sie hinsichtlich eines realistischen Verkaufspreises berät und auch gerne einen Auftrag mit übertriebenen Preisvorstellungen ablehnt. Entscheiden Sie sich für einen Makler, der nicht "um jeden Preis" um jeden Auftrag buhlt. Mit einem solchen Makler, dem entsprechend SIE und seine Dienstleistung für Sie wichtig sind, ist Ihnen ein erfolgreicher Verkauf ohne Preisverlust so gut wie sicher. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl!
Rechtliche Hinweise
itte haben Sie Verständnis dafür, dass wir als Immobilienmakler keine rechtliche und steuerliche Beratung durchführen dürfen. Entsprechend übernehmen wir für den Inhalt keine Haftung. Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen am 31.03.2021 verfasst. Bei weiteren Fragen konsultieren Sie bitte einen Fachanwalt.